另類穩陣投資

在英國，物業投資的範疇有很多，其中一種最穩陣的莫過於是購買物業的永久權 (Freehold)。

在香港，除了港島的一兩座教堂之外，所有的永久業權都在政府手中，因此也有了差餉地租。因為政府才是真的業權擁有人，批出長期的租約 (Leasehold) 給香港物業的買家。

英國則不一樣，很多的永久業權都在私人手中，可以自由買賣。

為何買永久業權被視為最穩陣的投資，英國甚至有 REIT 專買永久業權？

首先，永久業權代表業主擁有對土地永久的權利。建築會變殘變舊，但土地相對要穩定得到，擺上一千幾百幾年都是一樣。幾千萬年地質變動等就難講，不過無需睇咁遠，人類有文明都係講緊幾千年。英國的政治環境也穩定，這樣的資產傳幾十代是有可能的。英國有些貴族，家族的土地就傳承了起過幾百年。

其次，作為土地持有人，只要塊地還在，就可以不斷地向土地的使用者收取地租，延綿不斷。通常欠租率是極低的。因為欠租的後果可以很嚴重，甚至整棟建築白白地給了土地業權擁有人。稍為正常的人，欠水欠電欠稅欠銀行錢，都不會欠地租。

再者，不只有地租，視乎地契租約，業權人還可以收取服務費，轉租費，裝修費，准許費等等。成為地租外，又一收入的來源。

以圖片中正在發售的物業永久權為例，七十四個單位的業權，售價  £350,000，目前的地租是 £17,488，回報近 5%。最為吸引的是當中有條款地租每十年跟隨通漲上升，即是說收入不會隨通漲而貶值。

這樣穩陣的投資真係去邊搵！

再談還息不還本

最近有讀者來信問到還息不還本按揭的問題。

"在追看初期到中期的文章時，你不時道出按揭的方便，並且強調只還息不還債的好處。可是終有一日也得還債吧？那請問在那一天你如何拿出一大筆錢出來還債呢？一間房子還可以，但當你十間房產也是這樣得來時，那你如何在三四十年後拿出一大筆現金來還債呢？需要賣資產嗎？ 

我的第二個問題是，當租金收入不足以抵消所需的償還款項時，便需要靠個人能力尋找收入。假若手頭上大部份的房產都還未供款完畢，那風險便會更大了？" 


剛開始接觸樓按／借債的時候，我也會想在三十年後如何還債。傳統的教育教導我們，有借有還就是上等人，有借無還就是過街老鼠，會俾人淋紅油。借錢要還錢，看似天經地道，十分合理。

當了解更多關於債務這個問題後，卻越來越明白到這裡是一個誤區。有借有還，可不代表我們 "一定” 要還清債務。有借有還可沒有說代表要做到零債務的境界，定時定候，準時還款一樣算是有借有還。

我發現在借錢問題上不少人都忽略了一個很重要的事實，一個簡單的會計原則 —　交易是兩向的。借錢不是單純的增加債務。借錢的同一時間，債務是上升了，但資產也上升了。在一個無利息的世界，借錢根本不是一個問題，因為你可以隨時用同等的資產去還債。套用於按揭，我借錢買樓，同樣可以賣樓還錢，唔一定要在另一處拿一大筆錢來還債。

再說了，英國買樓的另一好處，除非是結構出現問題，否則層樓再舊都可以拿來做抵押。承上的思路，既然知道未來層樓可以繼續用來借錢，那新錢還舊債，再借新新錢還新債。。。。好像看不到這要真金白銀拿出一大筆錢或者要賣資產來還債的一日。

我認為借債最大問題不是償還本金，而是定期準時還利息還本金帶來的現金流問題。要做上等人，一定要定時定侯還款。不能夠準時定期還款，就會引發到債主追討整筆借貸，這個才是大問題。如果有一筆投資回報是一萬倍，但現金流不以支撐到那一日的到來，那又有甚麼用呢。套用這種思維，既然借債最大的問題是還息同還本金，還息不還本的按揭還少一樣，自然有優勢。

回第二個問題，當租金抵不上支出的時候，不能夠提供正現金流的話，我認為就是要重新審視資產的時候，一件不能提供正現金流的資產，必然是要在其他方面上得到高的回報作為補償。這時候的資產能否做到這樣的高回報呢？ 如果做不到就要想去放棄了。未供完的樓也可以賣出，沒有必要去抱著一件回報不理想的資產。資產而已，不是老婆。

關於借債，帶番個頭盔先。以上所說的只是簡化了的理論，借債買樓還是有一定的風險，我們不是活在一個零息的世界，利息會變動，樓價會變動，樓也不是說賣就可以賣，等等等等，各種的因素都會影響到借錢投資的實際風險。借錢投資還是要三思三思三思。

很多人說我在借錢上大膽，其實我實在不敢認同。

如上篇文說，我是很細膽的。我這些年來借極我的負債水平都未試過超過六成，拍馬也追不上九成按揭上車的人。其實當中的道理一樣，都是借錢買樓。我就不明白為何借九成上車是可以接受，借錢買樓收租反而是高危投資呢？！

有早知無乞丐

我自問是屬於杞人憂天的一類人，對於未來沒有太多的信心。很早開始已經怕畢業之後找不到工作。論學歷，大家都是半斤八兩；論勤力，比我更勤力的多的是；論轉數快，也不是持別話頭醒尾；論外表，也是毒男一個。我著實看不出自己憑甚麼特點，可以在畢業後找到不錯的工作，更惶論要人工高。從宏觀來看，感覺世界變化的速度太快，以往一份工可以做到退休，但現在世界變化迅速，十年後的世界已經可以大不同，今日有的工作，十年後可能已經被取代了。或許正正是有這樣的想法，於是我早早開始計劃理財。無他，既然不能靠別人給我工作，那就唯有靠自己。

打著最壞的打算，畢業後找不到工作。即使找到，人工也應該不多（一般的大學生的人工大概就是萬八左右），想要在未來靠自己就只有增加投資收益，繼續擴大物業組合在當時來是最可行的方法。於是趁有大學畢業前，不斷地去買樓，即使樓價在高位依然不斷去買，盡快去擴大物業組合。當組合達到一個程度，組合每年的收益除了可以養活我之外，還可以繼支持組合增長。

現在過了差不多兩年，物業組合雖有一定的規模，亦享受到些少規模經濟帶來的優勢，但同時間油城的樓價因油價下跌影響到地區經濟而持續回落，物業組合的帳面值比起高峰期，少了一大截。

我常常問自己，究竟當時的策略是對還是錯呢？

若果當時不全力買樓，現在手上拿著一大堆子彈好像都不錯呢。

有一句話說得好，有早知無乞丐。有早知，個個都是李嘉誠了，但這樣的又有甚麼趣味呢。因為不知道未來會發生甚麼事，會對未來產生好奇才顯得做人有趣。

當初的策略對與錯，實在也說不清楚。的確投資收益上沒有預期般理想，但如果當初的選擇不一樣，會不會收穫到同一樣的經歷呢？！沒有這些經歷現在又會怎樣呢。當我以為大學畢業後會很難找工作，人工一定會很低，低到過不到申請按揭的最低要求。偏偏運氣不錯，找到了兩份工作，收入都不錯。即使不靠租金收入，也能夠繼續擴充物業組合。但若果沒有在瘋狂買物業而收穫到的經驗，又會不會得到這些工作呢。再說，識到靚女租客的機會又點計先，呢啲俾錢都買唔到。

不少差不多年紀的讀者常來信問我在投資或人生上的意見。其實我不算是特別的成功，所以沒有成功的經驗可以分享。只能夠說說我的經歷作為借鑑。從上，我就覺得人生是很奇妙的，你沒有可能知道未來的變化。你以為最好的，在未來未必一定好；同樣的你以為會差，又未必一定會差。我覺得最好的做法，是設定好大方向便可，然後便是是隨遇而安。這不是說中間甚麼都不做，而是選擇你認為適合的道路的路，之後努力行好每一步便可以了，再不斷去修正如何到目的方法。隨著經歷的變化，目標很可能會改變，何必廿歲就計算到六十五歲，計每一年儲到幾多錢。一年儲十萬，六十五歲就四百五十萬，計到退休可唔可以買到樓呢。有可能過多幾年，買樓都已經不是你的目標了。

大家共勉之。

讀者來信：理財目標

問：你好，我叫xxxx，之前未投資過，完全唔知點開始，可以請問應該點樣開始？又應該睇咩書？

其實對投資冇咩概念，所以想問下。😁😁😁😁。

答：我認為首先要看你有甚麼目標，是要建立另外一份被動收入，還是要儲一筆錢作未來之用。理財上我會建議你可以先從看富爸爸，窮爸爸入手。再看止凡所出的幾本書，內裡都有很多很有用的理財知識。在有一定的基本知識後，才去進行投資。


問：唔識投資有咩問題，但身邊既人不繼講，你年紀都有咁止下，要為自己打算下，就開始諗會唔會應該開始學下呢，但又搵唔到人問😖😖😖完全冇方向😑😑😑 我既目標係想儲錢，為將來用，防老？🤔🤔咩係被動收入？ 好的，去書店買黎睇下先😌😌thanks 其實我有諗過做外幣定期，但好似回報太少，同埋本身就係月光族同返緊學費，儲既錢就唔多，所以可以拎黎投資既錢唔多😭😭😭


答：看你的電郵，年紀也應該不太大吧。防老的話，最重要是看你現在的歲數，才可以再去推算一個合適的投資及儲蓄計劃。 被動收入就是股息，租金等等，不用從工作上獲取的收入。 如果你不介意，或許可以分享一下你的資料，收入，支出，等等可以參詳一下，看看有沒有可以給你的意見。


問：年紀大你少少😝😝，因為畢業之後做左近一年野就去左澳洲working holiday，返黎之後做左三個月又因私人野離左香港，直到上年年頭先再返黎，又因屋企野一直到上年7月先搵到野做，就到依家，人工13700，家用、卡數、lunch、交通就$5500。仲有每三個月要還一次loan大約$3500（讀大學借既，到19年）  因為冇人問，問朋友又唔答，應該驚，唔會答，所以冇人問，都幾無奈🤣🤣🤣完全冇方向😞😞😞😞

答：如果你跟我的年紀差不多的話，那我是不建議你這麼快就把目標放在養老上。我會建議你把目標放在個人發展上，把理財視作儲備發展這些機會的潛能。如果站在你的位置，我會首先去想現在工作行業的前景，以及自己是否真的有興趣，還是只是一份為搵兩餐的工作。如果是只為了搵兩餐又沒有太大發展空間的工作，我就會想有沒有可能轉工，又或者可以在工餘的時間發展其他的事業。如果有，又需要甚麼的條件呢？錢，時間，學歷？ 在知道這些目標及條件後，才去制定一個理財的計劃去達到目標。

問：因為之前講既我畢業後有好多時間都唔係香港，所以試過唔同類型工種。但最後都係做返account，btw我係讀account，我都唔知算唔算鐘意，但我冇諗住會計考牌。所以轉考HKICS既牌做company secretary ，我都唔知好唔好，但我知如果唔考牌繼續做account既話，冇前途，所以想轉。考HKICS每科考試費要$2000加上堂學費$4500，一科共$6500。我應該要考4科，原因係共8科，但我既degree 有機exempt到4科，要再睇佢批唔批。 但呢d野會影響到我投資？ 其實我興趣係煮野食，想將來開私房菜，但我都知好難😅😅😅，不過都冇所謂😆😆😆，可以當興趣😁😁😁

答：睇番你的收入同支出，我當卡數係你的日常洗費，你住屋企家用是晚餐及住屋，這樣計你一個月可以儲四千蚊，幾百蚊走趲，例如紅色炸彈之類。 會計唔考牌的話，前路的確有限。即使考了牌，我的看法是會計行業在香港每年一大批的畢業生擁入這個行業，加上本身已經在這個行業的人，競爭已經是非常的激烈，在這個因素下，機會及人工定必會繼續受壓，未來的前景不容樂觀。再說長遠，多個對未來工種變化的預猜中，會計也會是受到智能化所影響的重災區之一。

反而，讀秘書課程，計學費考四至八科的學費 (不肯定幾多科可以獲得括免，計埋最壞情況) 二萬六到五萬二。假設你把四千蚊全部儲來考試，都係半年到一年多的時間。用一年多的時間換一個發展的機會，我認為是值得的。 不太清楚香港的行情，一個好的秘書，講求的是做事靈活，待人接物，面面俱圓。這些科技不容易取替。好秘書十分難求，還記得我舊老闆請秘書的時候，過百份履歷表，見幾十個人，先搵到適合的。當然她的人工，亦比不少白領要高得多。

論投資，我認為充實自己也算是投資的一種，不一定是局限一定要買樓買股票。我認為投資在自己，擴大未來的發展空間，將來可能得到的回報，比起你現在投資資產更加大，因為自己的能力增加，可以做的事情更多，那未來的變化可能會更加大，變化隨時帶來豐厚的回報。

若果我是你的話，我現在會先集中 “投資” 在自己身上，除了考牌外，還會開始找相關的工作，當是邊做邊實習，相信這樣對你考牌也有幫助。盡快把這個牌考完，再進行下一步。 投資防老固然是個目標，但這個目標太遙遠，我會建議把這個目標拆細，先集中在擴大收入，增大儲蓄能力，然後才去想把儲蓄發大用來防老。