2015年3月2日星期一

買不買樓好?

上個星期,政府對樓市又再出招,收緊按揭成數。在香港,想上車的更難上車,想買多層的更難買多層。在新辣招之下,首次置業的人雖然還可以做九成按,但條件就更加嚴格,對收入的要求更加高。換言之,新一代想在現在上車基本上是遙遙無期。他們人工本來已經唔高。人工低,不單令儲首期的路途變得艱難。即使有首期,亦難符合到收入要求

過去的兩三年,更加升到一般小市民負擔不起的地步。還可以供首次置業人仕做到九成按揭,幾十萬首期的上車盤已經買少見少,即使有,面積都是只有幾百呎的小單位,樓齡亦高。想住好少少,面積大一點的,已經做不到九成,首期動輒就要百幾二百萬。

不過即使如此,相信亦會有不少人夾硬為上車而上車,無他,香港人對於買磚頭已經有一種近乎瘋狂的痴迷,堅信買樓一定賺,有買貴就無買錯。

我一直覺得買不買樓,用來出租也好,用來自住也好,兩者背後的道理都沒有太大的分別,都是投資的一種。自住換個角度來看,其實都只不過是買層樓,然後租給自己住。自己同時擔當租客同業主的角色。

兩者最大的分別其實只在於槓桿的效果。買樓同其他資產相比,最大的好處是可以做到槓桿,借到錢,能夠以小控大,用一蚊控制幾倍的資產,令到回報放大。自住樓的好處是,通常槓桿的比率較大,息率也較優惠,所以令到槓桿效果更為顯著。所以買自住樓比買收租樓更加花算,更加吸引。

講到尾,買樓都是投資,最關鍵的都是計好盤數,看看背後的回報。如果盤數計唔掂,那很簡單,不應該去買樓,而不是繼續夾硬去買一些回報不合理的東西。現在買樓的成本這麼高,不單是現金成本,還包括有機會成本。如果有一二百萬,計過數後,投資在其他資產上,回報如果更高的話,那是否真的值得為買樓而買樓呢?

十年河東,十年河西,今日買唔到不等於以後都買不到。樓價,買樓的環境是會變化的,我們後生的,最大的優勢就是有時間,可以坐看這些變化,何必急於一時,夾硬為上車而上車呢。



4 則留言:

  1. 自住換個角度來看,其實都只不過是買層樓,然後租給自己住。自己同時擔當租客同業主的角色。-- 贊同. 做個好業主, 永不加租

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    1. 哈哈,那看來我不是甚麼好業主了,我常常都想加租客租呢。

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  2. 知道投資咩嘢係知識,應該幾時買賣係智慧
    好多人就係缺乏投資智慧

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    1. 的確如此,所以理財智慧很重要。

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