2012年8月25日星期六

買入SSE

  昨日趁出糧買入SSE,50股@1353。94P,回報大概有6厘。話說前日SSE才宣布十月會加電費和燃氣價9%,而且CEO亦都講過今年的純利率會比起上年有所增加。加電費本身就已經意味着營業額增加,純利率又有所增加的話。下年的業績應該還會不錯,看來下年股息繼續增長也不成問題。

  在成熟市場的公用股好在可以把成本轉架給客戶,而把自己立於不敗之地。香港也好,英國也好,成本上升就加電費,成本下降就減少許電費,中間則始終保持利潤,小市民在這種情況下永遠都是被剝削者。相反內地的公用股加減電費都不是自己說了算,而是要配合內地的政策,蝕錢也要跟政策做事,在這情況下是股東總是在吃虧。想靠公用股的股息過生活的話,還是買成熟市場的公用股好。

  想想樓A的租客也是挺不好意思的,現在又要交租給我家,又要間接給我股息。因為在租給她之前,我就把樓A的電力轉用SSE了,算是為SSE拉多一個客戶。這算是作為SSE的股東給公司做的一點事,略盡綿力,反正公司賺錢對我也是百利而無一害。現在加電費了,她的負擔又重了,而我就開開心心的收股息。

  不過今次買股跟之前有所不同的是,今次不買實股了,而是透過銀行買的。主要原因是因為想買多層樓B,買股只是為了儲多一點錢。透過銀行買,到真正要買樓的時候,就可以更易及更快能夠套現了。


股票 股數 每股派息 股息
LSE:BATS 30  £         1.27  £               37.95
LSE:BLND 150  £         0.23  £               34.35
LSE:NG 106  £         0.39  £               41.64
LSE:SSE 202  £         0.80  £             161.80
LSE:STAN 100  £         0.47  £               47.45
 £             323.19
0016.HK 新鴻基地產 17 HKD 3.35  HKD         56.95
0052.HK 大快活  500 HKD 0.60  HKD       300.00
0405.HK 越秀房託 1000 HKD 0.26  HKD       264.70
3988.HK 中國銀行 5000 HKD 0.17  HKD       858.00
 HKD    1,479.65
預期年股息收入:
 £                        323.19
 HKD               1,479.65
預期平均月股息收入:
 £                          26.93
 HKD                  123.30

2012年8月20日星期一

英國買樓記 - 睇樓(二)

  第一間睇的是圖中左邊大廈七樓的一個複式單位,兩房一廳,樓下是房,樓上是廳。面積600呎左右,業主出價 £ 65000以上,測師估價 £ 67000。該單位處於市中心,步行至巴士總站都只是三分鐘的路程。雖然與大學有一段距離,但巴士總站有頻繁的巴士到大學,估計亦不乏學生租客,加上市中心位置可選擇的租客多的是,也不一定只有學生。我想租金也大概有 £ 550- £ 600左右。

  這個複式單位下層面向市中心,上層面向北海。由於城市的天際線較低,所以景觀非常開揚。簡單來說就是一邊可以望到地平線,一邊望海平線。景觀一個字就可以形容:正!

  裝修方面也是很不錯,特別是廚房,廚具看來都非常簇新。根據業主所講是兩個月前新裝的,我想就是為了令到層樓賣的價錢好些可以才裝,也不知道之前有多差。最大的問題是都只是房間的某些角位有潮濕的漬,問題不大。唯一奇奇怪怪的都只是房間的顏色,一間粉紅,一間青草綠。我想買了後一定要重新為房間上色,因為不是太多人會喜歡這麼鮮艷的房間。

  這層樓平的原因是因為不能做按揭,沒錯,這樣的高樓在這裡是很困難,甚至不能做按揭。照這樣的邏輯,香港大部份的樓都不能做按揭了!奇怪!不過當時一心只想買層樓收租,根本沒有想過後續的計劃,所以能不能按揭當時覺得沒有甚麼大問題,反正資金是足夠應付。幸好之後買不成這層樓,否則就沒有現在買多層的計劃了!

  當時是十分喜愛這層樓的,問業主在甚麼價位他會即賣,他說他賣樓是為了換樓,他會慢慢等最高價,叫我通過律師出價,其他人出得高過我,他也會通知我。而他亦說了,有人正在出價 £ 65000。第二日我叫律師出價,出 £ 65500,心想有人出高過我時,我再提價也不遲,我心裡是想往後我最多出 £67000。我律師當時還叫我出 £ 61000便可,反正有人出價就會通知我,無謂在當時就出最高價。結果過兩天我律師打來說單位已賣,成交價 £ 67000,當時想如果出 £67000層樓就是我了,還怨了自己一輪。現在回頭看幸好買不成,不然就買不到更好的樓A了!這事的教訓是買樓一間不成,就第二間。世上不只有一層樓,買不成也不要灰心。



2012年8月17日星期五

英國買樓記 - 睇樓(一)

  睇樓,從三月中開始睇樓直至到買樓A為止,至少睇了幾十間。在未講當中特別有深刻印象的幾間前,先講講睇樓的程序。在搵樓網找到適合的樓之後,只要按照聯絡方式跟業主或經紀取得聯絡約時間睇樓便可,簡單方便,而且不用簽任何文件。睇樓的時候,記得帶自己去便可。

  在這裡十分建議當一找到合適單位時,立即先聯絡,後做筆記及睇報告。只有這樣做才可以得到單位最新的消息,例如:單位是否還在放售中,因為很多時候單位最新的情況未必及時在網上更新。如果單位已經賣出,那就浪費了做筆記的時間了。以樓A為例,在交樓之後的半個月我還在網頁上見到樓A。不妨亦問問該單位的其他資料,例如放售了多久,有多少人出價,出甚麼價等等,因為這些資料都不會在網上出現,而知道這些資料亦有助自己的判斷。不過跟據之後的經驗,與業主聯絡除了約時間外,任何透過業主取得的資料最好還是再跟他的經紀覆核一次,包括單位是否還在放售中。千萬不要以為這麼簡單的資料業主一定清楚,試過一次一個業主其實已經將層樓賣出而在交易過程中,但他還是說層樓在放售中,直至到我出價的時候,律師跟我說層樓早在幾日前已經賣出正在交易過程中。






2012年8月14日星期二

英國買樓記 - 搵樓

  英國買樓的第一步其實是搵樓來看。在香港想搵樓通常是去地產舖找地產經紀介紹樓盤,不過在英國想找樓卻不一定要搵經紀。雖然跟香港差不多的是英國的地產經紀舖總有一間在附近,但在英國其實很多人都是靠自己上網搵樓,今次我亦是一樣。我靠的是一個擁有我所在城市所有樓盤資訊的網站,至於是不是每個城市都有如此網站就不太清楚了。這個網站不單只有每個城中的放盤,而且還有每個單位的意向價及其資料(一份法例定明必需的測師報告(Home Report)內含單位狀況及大概市場價)。我當時的做法是選好在預算範圍內的樓之後,再抄下報告內一些要注意的地方,之後打電話聯絡單位的業主或該經紀相約睇樓。不過我試了幾次後,我就發現這個方法的問題了。由於有些盤已經在交易過程中,只是未來得及在網站更新,所以很多次都是一打去都是食白果收場,浪費了看報告的時間。於是我改了方法,先找預算範圍內的樓,聯絡約時間,先再看報告做筆記。這個做法最大的好處是節省了看報告的時間。

  既然個個都用上網找樓,那為何英國還有那麼多地產舖呢?之所以英國有這麼多地產舖是因為很多都是經紀和律師樓的混合體。搵樓雖然可以自己搵,但到正式出價的時候始終要去地產舖搵律師辨手續,這時候要去地產舖。其次搵樓雖說不用找人,那並不等於賣樓不需要專業人仕的幫忙。正如上文所講,英國賣樓是要找測師來為單位寫報告,這時候也去地產舖找專業人仕的幫忙了。

  下一步,真正去看樓了!

2012年8月11日星期六

英國買樓記 - 開始

  趁自己還未把買樓的過程忘記得一乾二淨,讓我把上半年買樓至租樓的過程一次過寫出來。一來總結一下一路以來的過程,為這事留下一個完整的記錄,二來寫下要留意的地方,為下一層樓做好準備。

  買樓是我一直以來都未有想過的事。直到看了YC兄的blog才明白到投資房地產的好處。到三月中的時候鼓起勇氣向家人提議在英國買層樓來收租,或許是我平常亦有提起YC兄的投資方法及他取得的成就,再加上向家人講述英國買樓的回報,家人二話不說就同意了。在談完資金的安排之下,英國買樓的旅程正式開始。

  第一步,看樓。


2012年8月8日星期三

渣打出事

  今年組合內的股票真是接二連三的出事,先有年頭的新地,年中的越秀,直至到今日的渣打。渣打在美國的事實在太複雜了,我這種普通人根本就想不通,想不透,未來事件的進展更加估不到。既然如此我就不去想,渣打就暫時觀察算了。

  只是今次件事再一次提醒我,股票投資最重要的還是分散風險,千萬不要將所有的雞蛋放在同一個籃子裡。因為無論你有多相信一間公司的前景多麼秀麗,之前的業績有多好,派息有多穩定,個別的事件就足以將多年的回報毀於一旦。以今次渣打的事為例,渣打今天的損失就需要派幾年息才可以彌補。

   上次在六月時趁渣打因歐債危機而下跌,那時買入更多渣打,因為我知道渣打歐洲業務佔的比重較少,影響亦應較少。既然公司本身的盈利能力根本沒有任何的改變,股價低只是受市場的情緒所拖累。股價下降,盈利沒有改變,當然會令到股票變得吸引,所以買入更多亦是理所當然。

  反觀今次渣打要賠幾多都是未知之數,賠錢雖然是一次性,不過賠得多也總會或多或少影響到渣打的盈利能力。總不能以為賠錢是一次性,就對公司沒有影響。目前股價的波幅這麼大,沒疑是很好的機會去進行投機,或給渣打有很深認識又清楚整事的投資者去趁低吸納。不過像我這種半桶水的,還是慢慢看定了才作決定也不遲。

2012年8月6日星期一

我的消費

前幾天去HSBC開戶口,被姐姐問起我的支出。我即時靜了幾秒鐘,之後敷衍地說佔收入十分之二左右。那姐姐的表情當時也呆了一兩秒。只是回家後仔細想想我每月的支出,其實好像連十分之一都沒有!

原來,我,真的很慳!

做人最基本的四大支出 - 衣,食,住,行

衣:
  
在衫褲鞋襪上我的宗旨是物盡其用,簡單來說是就是著到爛先換。買的話都都是價廉物美為主,潮流完全不是考慮範圍之內。簡簡單單,普普通通,便是我最大的要求。

黃子華講過:三百萬一部車的話,有三百萬,他反而會買六,七十部二手車。同樣道理,一件幾千幾百一件的潮服,耐用性也比不上幾十件幾十元的普通衫,為何我要買幾千幾百的潮服呢?反正著得潮又不會令個身多幾兩肉,又或荷包多幾張銀紙。

所以我每個月在衣服上的消費平均來說有可能只是幾十元。

食:

大部份時間在家裏食,免費。
在公司食也盡可能買起值牌的微波爐便當,最緊要平。好不好食?可以入口就算了。正好老爸所講:好又一餐,不好的也是一餐。雖然我已經有很多餐實在不太好。
至於出外食也是絕可能避免,出街食實在太貴了。

每個月在食的開支大概五百元左右。

住:

雖然說我都可以算上是有樓之人。我去樓A住,租其餘兩間房出去的話,也是可以的。不過我還是選擇跟家人住。其實跟家人住除了沒太多自人空間外,基本上樣樣都好。雖然每個人都想有自己的私人空間。不過有時人窮也總要認,犧牲一下自人空間,換來儲錢的空間又有甚麼所謂呢!

住屋方面,完全免費。

行:

我是有車之人,不過是單車!在我所居住的小城,單車已經足以勝任日常的行走。

因此行方面也是免費。

再加上其他開支,基本上也是一二百左右。總計一個月的洗費或許真的連一千元也沒有。

2012年8月2日星期四

學生宿舍 - 租客篇

  相信不少人都認為買近大學的物業的目標都是租給學生,這亦是我買樓A之前的想法。當我正式將樓A放租之後,我發覺這同實際的情況有些出入。來睇樓的人當中不乏學生,不過竟然亦有不少的研究員,助教,以至大學教授。雖然之後因各種原因還是把樓A租給學生,但至少證明了大學附近的租務市場絕非很多人所想只有學生。

  學生宿舍,故名思義是針對學生這個市場,間隔上亦都會比普通的住宅有所不同。幾個月前才去過一個在建的學生宿舍,間隔上只是一間間的套房,感覺上似是普通酒店多過住宅。這種間隔租給學生當然不成問題,只是正如上文所講大學附近有住屋需求的可不只學生,還有其他不同為大學作支援的人。這種間隔或多或少會令到物業失去了租予上述所講其他有潛力的租客,對於業主來說始終有些不利。我想這或許會令到學生宿舍較難脫手。

  另外學生宿舍的租金通常都較普通外面的為高,學生普遍只在第一年租住學生宿舍以適應環境,之後就會出外租屋住。因此學生宿舍的流轉率亦較高,這亦是需要留意之一。
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